Norma Legal Oficial del día 07 de abril del año 2004 (07/04/2004)
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TEXTO DE LA PÁGINA 39
MORDAZA, miercoles 7 de MORDAZA de 2004
NORMAS LEGALES
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Este colegiado considera que mientras no se quebranten los limites indicados en la parte final del punto del analisis que antecede, sera posible que se realicen remodelaciones de pisos de edificaciones sujetas al regimen de propiedad exclusiva y comun, teniendo que intervenir de manera obligatoria la junta de propietarios para dar la respectiva autorizacion. Este criterio encuentra sustento en los articulos 273 y 764 del D.S. Nº 008-2000-MTC, relativos a los requisitos para la regularizacion de las declaratorias de fabrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelacion, ampliacion, modificacion o reparacion, asi como los requisitos para obtener la licencia de obra para remodelacion, ampliacion, modificacion, reparacion o puesta en valor, respectivamente. Ahora bien, como se acredita que no se han infringido los parametros contenidos en el Reglamento de la Ley Nº 27157. En el caso de regularizacion de edificaciones al MORDAZA de la Ley Nº 27157, la verificacion de su cumplimiento estara dada por el contenido del formulario registral (FOR), el informe tecnico de verificacion, con los informes adicionales de los entes competentes, el certificado de parametros urbanisticos y edificatorios, documentos anexos y la modificacion del reglamento interno con los requisitos que determina el articulo 135 del D.S. Nº 008-2000-MTC. En los supuestos que no se ajusten a la regularizacion de edificaciones, tendra que presentarse la documentacion requerida para la inscripcion de una declaratoria de fabrica de conformidad con la Ley Nº 27157 y su Reglamento, ademas del documento de modificacion del reglamento interno de la edificacion. La remodelacion de un piso de una edificacion podra dar lugar ya sea a una acumulacion de secciones de propiedad exclusiva o a una subdivision o independizacion de estas, con la afectacion o no de bienes comunes. El caso de la remodelacion de las 8 tiendas del primer piso que se han convertido en 36 unidades inmobiliarias significa que se va a generar una independizacion de estas unidades en el registro, por lo cual no era necesario solicitar primero su acumulacion y luego la independizacion, bastando para el cierre de las partidas de las 8 tiendas que se cumplan con los requisitos que demanda la Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº 27333 para la inscripcion de la remodelacion de la fabrica en via de regularizacion. Asimismo, cabe resaltar que la remodelacion de un piso de una edificacion puede comprender la afectacion de areas comunes, caso en el que se requerira de la autorizacion de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el MORDAZA conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, segun lo regulado por los articulos 135 y 1485 del D.S. Nº 008-2000MTC; no obstante, en la remodelacion que es objeto de la rogatoria lo que se ha producido no es la afectacion de areas comunes en el sentido de que se MORDAZA producido su disposicion o limitacion de uso que necesite del acuerdo MORDAZA citado, sino que se ha originado un acrecimiento de dichas areas en razon del MORDAZA esquema o diseno, es decir, se ha modificado la MORDAZA de circulacion del primer piso para adecuarla a la nueva distribucion de las secciones de propiedad exclusiva de este piso. ¿Sera indispensable que en tal situacion se requiera acuerdo tomado por mayoria calificada de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificacion? Es el parecer de este colegiado que en las circunstancias descritas no sera necesario acreditar mayoria calificada de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del edificio para el acuerdo o autorizacion de la remodelacion, a no ser que el reglamento interno contenga disposicion diferente. Esto no quiere decir que no sea exigible la aprobacion6 de la junta de propietarios y sin que ello tampoco signifique que puedan pasarse por alto los limites contenidos en el MORDAZA parrafo del articulo 135 del D.S. Nº 008-2000-MTC, por cuanto como se ha indicado previamente la remodelacion de un piso puede dar lugar a una acumulacion o a una independizacion de secciones y estos actos se encuentran sujetos a los requisitos mencionados en el articulo 133 del decreto supremo acotado. Con relacion a ello, obra como inserto de la escritura publica de aclaracion y modificacion de independizacion y reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comun que otorga: La Junta de Propietarios del edificio "El Conquistador", de fecha 21.6.2003, el acta de reunion extraordinaria de junta de propietarios del edificio "El Conquistador" del 17 de febrero de 2003, por la cual en MORDAZA convocatoria y con la concurrencia de las 2/3 partes del porcentaje de bienes comunes, se acordo, entre otros, la ratificacion de la modificacion de declaratoria de fabrica e independizacion de las tiendas del primer piso y su respectiva inscripcion, satisfaciendose de este modo el requisito de la autorizacion de la remodelacion por la junta de
propietarios. 7. Ya que la rogatoria esta formada por la solicitud de inscripcion de la regularizacion de fabrica por remodelacion de 8 tiendas de un edificio sujeto a la Ley Nº 27157, lo que corresponde determinar es, si se han cumplido los requisitos que establecen los articulos 247 , 258 , 269 y 27 del D.S. Nº 0082000-MTC. En este sentido, revisada la documentacion que conforma el titulo se advierte que no se ha llenado el rubro 17 del FOR, relativo a la certificacion y legalizacion notarial, de acuerdo a lo dispuesto por el articulo 2.2. de la Ley Nº 27333. 8. En relacion con el pedido para que se deje sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas del primer piso del edificio "El Conquistador", una vez extendido un asiento de inscripcion, este se encuentra protegido en merito del MORDAZA de legitimacion registral, regulado en el articulo 201310 del Codigo Civil y en el articulo VII del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos, por el que los asientos registrales se presumen exactos y validos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los terminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. Esto quiere decir que una simple rogatoria no puede ocasionar el cierre de partidas registrales independizadas de una partida matriz en el regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, sino que debe presentarse titulo suficiente o resolucion judicial. En el caso submateria conforme se ha senalado en el punto 6 del analisis de la presente resolucion, basta la solicitud de inscripcion de la regularizacion de la fabrica consistente en la remodelacion de las 8 tiendas del primer piso para que si se reunen los requisitos correspondientes, se cierren las partidas registrales de las 8 tiendas e independicen las 36 unidades inmobiliarias resultantes, sin que para ello se tengan que acumular anteladamente las 8 tiendas o dejar sin efecto las independizaciones de las mismas para que retornen a la partida matriz, puesto que en este caso la remodelacion implica independizacion y no acumulacion de secciones de propiedad exclusiva. De tal forma que para la procedencia de la inscripcion del titulo, el interesado debe desistirse de la solicitud de dejar sin efecto las independizaciones, teniendo en cuenta que el articulo III del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos prescribe que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el titulo, salvo reserva expresa. De conformidad con la Resolucion del Superintendente Adjunto de los Registros Publicos Nº 012-2004-SUNARP/SA del 1 de marzo de 2004. Estando a lo acordado por unanimidad. VII. RESOLUCION REVOCAR la observacion formulada por la Registradora Publica al titulo referido en el encabezamiento, y DISPONER su inscripcion siempre que se subsanen los defectos senalados en los puntos 7 y 8 del analisis de la presente resolucion. Registrese y comuniquese. MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral MORDAZA MORDAZA MORDAZA Vocal (e) del Tribunal Registral MORDAZA ALAMO MORDAZA Vocal del Tribunal Registral
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Articulo 27º.- Requisitos para remodelacion, ampliacion, modificacion o reparacion Para la regularizacion de las declaratorias de fabrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelacion, ampliacion, modificacion o reparacion, se presentaran los documentos exigidos en los articulos 25º y 26º del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del articulo 25º, se desdoblaran en dos: uno correspondiente a la fabrica inscrita, en el que se indicaran los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliacion, la modificacion o la remodelacion efectuada, segun sea el caso.